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            論房地產項目開發過程中的質量管理

            摘要

            隨著社會的發展,科技的不斷進步;房地產企業迅速發展起來。在我國,許多城市從低矮的平房逐漸變成了高樓大廈。通過房地產企業的迅速發展,推動了我國國民經濟的發展。在房地產企業快速發展期間,有許多施工企業為了謀取更多利益,對施工管理過程中不嚴以控制,在施工過程中有偷工減料、沒有合理控制施工進度、不管施工質量盲目的趕工期;在這一系列問題里面,導致房地產項目總是存在許多質量問題,因質量問題導致許多事故屢屢發生。還有我們的建筑越來越普遍,消費者對產品的質量要求也越來越高,所以,我們應嚴格管控好施工過程的質量,做好項目全過程的質量管理,打造出優質產品是房地產開發項目的現實要求。本文對房地產項目開發過程中的質量管理進行闡述。

             關鍵詞:房地產,質量管理,房地產項目,工程質量

            一、前言

            隨著社會的發展,科技的不斷進步;房地產企業迅速發展起來。在我國,許多城市從低矮的平房逐漸變成了高樓大廈。通過房地產企業的迅速發展,推動了我國國民經濟的發展。在我國房地產企業快速發展期間,有許多施工企業為了在短時間內修建更多的房子來賺取更多的利益。在此過程中,施工方就會忽略許多的施工質量,只看施工成果,不管建造出來的產品質量。主要就是在建筑行業中管理制度體系存在的不完善。其主要原因就是高層領導的管控不夠嚴格,對施工過程的質量要求不嚴格,無視施工質量盲目趕工期、施工期間存在偷工減料的行為等問題;這樣一來,導致房地產企業總是存在許多質量問題,因建設工程項目的質量導致的事故屢見不鮮。如2009年6月27日,上海一棟在建的樓(蓮花河畔景苑)發生倒塌,倒塌的七號樓整體向南傾倒;2013年8月,云南昆明某社區內有差不多30棟建筑發生不同程度傾斜,水泥地面也出現裂痕。所以,我們必須要重視房地產項目的質量管理,房地產企業應制定出一個完整的施工管理制度,對施工質量要求嚴格把控;按照企業規定的建筑標準進行施工,保證建造出來的產品質量達到最優。

             二、房地產開發企業項目質量管理的定義與特點

             ?。ㄒ唬┓康禺a企業項目質量管理的定義

            質量管理是在質量方面指揮和控制組織的協調活動。房地產開發項目是通過項目決策后,進行項目可行性研究后,項目可行的情況下,投入資金,完成房地產項目建設獲取收益的一個過程。美國學者羅伯特?威索基提出:一個項目是一系列具有自身特點、比較復雜并且有著相互關聯的活動,在這些活動中,都有著一個明確的目標或目的;朝著這些目標或目的在特定的時間內、預算內,依據規范施工進行完成項目。房地產開發項目是指為達到預期的目標,投入一定的資本,在一定的約束條件下,經過決策與實施的必要程序從而形成固定資產的一次性事業。房地產開發項目是在一個總體設計及總概算范圍內,由一個或者若干個互有聯系的單項工程組成,各個單項工程建設中實行統一核算,統一管理的投資建設工程。房地產開發項目的工程質量標準應符合國家規定的法律法規;以及我國建筑技術的規范標準與建筑規范的質量標準;建造出來的建筑產品達到質量安全、適用、耐久、經濟、美觀等特性的綜合要求[1]。

            從學者美國的羅伯特?威索的活動的行為論中可以看出,對房地產項目質量管理的認識,項目獨特的密切性和復雜性,要求在特定的時間中,嚴格的預算中以及完成工作所需要的規格中去達到預期的目標。前期投資資金,需要通過必要的程序和決策的實施,以相對性的限制約束,然后專注于房地產開發工程,一次性資金到位。要求預算和整體設計,由單個項目實施進行,房地產開發項目建設會計綜合管理統一化,投資和建設項目的組成相互融合的目標[1]。

            ?。ǘ┓康禺a企業項目質量管理的特點

            房地產項目的質量管理具有廣義性、時效性和相對性三個特點。廣義性指的是在質量管理體系所關系到的范圍內,項目的相關人員對項目的產品質量、建設過程或質量管理體系都有可能提出要求。在這幾個方面中,都具有固有的獨特性,所以,建筑質量不僅僅指的是建設好的產品質量,還體現著建設過程中的質量,與質量管理體系的相關要求等。時效性指的是由于我們的顧客與其他相關方對我們的建筑產品、建筑過程以及建筑質量體系的期望、要求是隨時在變化的,例如,我們擁有的一套建筑產品,在顧客對這套產品已經滿意的情況下,由于顧客又對這款產品的滿意度提高了,導致這款產品不再受歡迎,因此,我們應該做到定期對質量進行評審,不斷地對質量要求進行調整,適當地改進產品的制作方案、對產品的制作過程嚴格控制打造出優質的產品,確保持續地滿足顧客對產品的滿意度。相對性:我們的顧客和其他相關方對同一個建筑產品提出不一樣的建筑質量要求;使他們對建筑產品的需求不一樣。有不同的需求,就會有不同的質量要求,所以,我們的建筑產品必須達到相應的需求,才被認為是好質量的建筑產品。

              三、房地產項目開發過程中質量管理現狀分析

             ?。ㄒ唬﹪鴥确康禺a項目中質量管理現狀分析

            相比于發達國家,我國對房地產企業的質量管理研究較晚;有關質量管理的資料相對較少。全國質量管理大會協會會長陳邦柱指出:“質量管理必須深入到科學發展,以人為主要因素,通過全體施工成員去完成企業項目;也是通過全體人員參與施工與經營管理。通過大家共同的努力,不斷地改進與創新,打造出可持續發展、持續經營管理的強大企業。

            隨著國家經濟水平的提高,人們對房地產的質量要求也越來越高。近幾年,我國在房地產企業的質量管理方面發展比較快。伍德超[2]表示,項目質量管理是一個整體過程,它始于項目決策,終于項目竣工驗收,這是一個完整的過程,中途不可缺失,同時該管理部分也屬于房地產企業日常管理的一部分,不可忽視。論及房地產項目管理就必不可少的需要談論到質量管理,一旦質量管理缺失,項目就沒有發展可言。由此可見,房地產項目的質量管理從前到后一直貫穿整個項目過程,對于不同階段的項目過程,質量管理都需要負責人抓嚴抓牢,不可松懈,對于瑕疵不足點必須重視返工修正,從而達到提高整體管理水平的目的。一般來說,房地產項目的質量管理一般分為四個階段,分別是設計、招標、施工、收尾。

            所以,在質量管理上,必須堅持以人為主要因素;讓人們認識到質量的重要性;增強人們對質量的責任感,堅持質量發展觀,努力建造出優質的建筑產品。我國房地產項目在質量管理方面取得了許多成就,只有擁有一個好的質量管理方案,才能解決整個房地產項目的安全隱患。相比于國外的質量管理體系,稍有一些劣勢,但也有優勢的地方。我國應嚴格遵守國家對房地產項目的質量管理實施的法律法規,在世界房地產企業中爭做最好。

            (二)國外房地產項目中質量管理現狀分析

            國外項目管理和項目的質量管理起步比較早,項目管理是隨著管理學發展而發展的,是通過對項目這一特定的對象而展開的管理研究[3]。在當前高水平的生活環境下,對質量管理的研究是必不可少的。依據國際質量管理發展理論,質量管理的發展階段包括傳統質量管理階段、質量檢驗階段、統計質量管理階段與全面質量管理階段。

            質量管理研究始于經濟發達的美國。20世紀20年代,美國工程師、統計學家、休哈特提出了統計控制理論,引起了企業家的廣泛關注,企業界紛紛開始關注質量管理理論[4]。20世紀60年代,為應對日本經濟的挑戰,菲根堡姆和質量管理專家朱蘭博士提出“全面質量管理理論”,迅速提升了美國產品的質量,促使美國經濟穩定發展。之后,IS09000標準將質量管理納入企業管理,極大促進了質量管理體系在世界企業內的廣泛實施。

            20世紀90年代以來,以提高客戶滿意為目的并同時降低經營成本、縮短生產周期的“6〇”質量管理理論得到了美國和歐洲的廣泛應用[5]。

             四、房地產開發項目質量管理的影響因素

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            在房地產企業項目建設過程中,人起著主導作用,也起著決定性的作用;施工前后的每一個環節都需要人去進行控制。整個項目的建設過程,不是一個人可以主導的,而是需要很多相關技術人員和相關領導人對房地產項目質量進行管理,不斷提高人的質量活動能力,才能保證房地產的質量。在房地產項目質量管理中,人的管理是指人以高質量的管理方法對項目參與人員的行為進行管理與控制;保證能達到項目要求的質量目標。項目參與人員主要包括項目的決策者、組織者、控制者和操作者。這些項目人員專業能力的高低也決定著工程項目質量[6]。在一個建設項目中,涉及的相關人員主要包括建設單位人員、勘察設計單位人員、施工承包單位人員、監理及咨詢服務單位人員、政府主管人員及工程質量監督人員、監測單位人員,決策者、設計者、作業者、管理者等。通過這些人員協同合作,共同完成整個項目的建設;其中起主要作用的人員是施工質量管理人員,因為在施工過程中,人對質量的認識以及認擁有質量的知識能力是決定整個建設工程項目質量的優劣。

            在項目管理中,質量控制的關鍵是人,因此,我們必須從人入手,一定要培養人的溝通能力、質量意識、學習能力、工作態度、技術能力、管理能力等。這樣有利于調動員工的積極性,加強員工的責任意識,讓員工深刻的認識到建設工程項目質量的重要性,一直堅持著質量觀念。讓每個人都熱愛這份工作,讓每個人都認真去完成這份工作;只有人變優秀了,我們的施工管理才會越來越好,我們建造出來的產品質量才會越來越優越。讓我們的房地產企業形成人才的聚集之地,修建出來的產品也就越來越受顧客歡迎。所以,質量控制應以控制人的因素為基本點,必須有效控制參與施工的人員素質,在施工中不偷工減料,嚴格按照建筑規范進行施工。

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            我們要完成一個房地產建設項目,涉及的工程材料是非常之多的;如金屬材料與非金屬材料,高分子材料與復合材料;鋼材、木塊、石塊、砌塊、鋼筋、水泥、混凝土等材料。這些材料的優劣直接影響著工程建設的質量,所以,我們在購買材料時,一定要進行嚴格檢查驗收,把控好材料的質量。材料運輸到現場時,要做好材料的現場管理,分類進行存放,需要對材料進行合理使用。隨著我國房地產企業的快速發展,人們對建筑產品的要求越來越高;然而,我們對工程材料的質量要求也會越來越高,所以,工程材料的價格也在不斷地增長。在一些施工單位中,在采購工程材料時,會為了減少成本獲取更多利益去采購不達標的材料;最常見的就是采購鋼筋和攪拌混凝土時,采購回來的鋼筋的強度比按照規范施工的鋼筋強度低,攪拌出來的混凝土強度較低。這樣一來,我們建造出來的產品就會出現質量問題,如房屋出現裂痕,房屋傾斜,房屋倒塌等;這一系列問題會使建造出來的房子達不到使用年限。這樣就會出現客戶對房子的投訴,要求退款什么的。這樣不僅沒有獲取到更多的利益,而且還會使施工方倒添一筆錢進行重新返工;這樣的問題因對于施工方是非常不利的。所以,在采購工程材料時,不要盲目貪圖利益去購買,應該考慮工程的質量去采購質量達標的工程材料。對施工現場的工程材料也要進行嚴格管理,保證達標的工程材料合理的進行施工。因此,強化原材料質量的管控工作是保障房地產開發項目質量提升的重要前提。

            對工程材料采購階段質量的控制措施有:(1)擁有掌握工程材料質量是否標準的能力;因現在材料質量不好的有很多,需要我們對不同材料的質量有一個不同的質量意識,不同建筑項目的施工,應合理對應的采購不同工程材料進行施工,保證施工過程不會出現質量問題。(2)嚴格按照建筑施工的規范,對工程材料的質量要求進行采購材料;不能隨意進行采購類似相同的材料就好,需要具有選擇性的去采購,主要根據施工的要求、適用范圍和規定的質量標準。(3)嚴格做好對工程材料質量的檢查驗收;重視驗收過程的每一個環節,一定要選擇具有代表性的樣品進行檢測,保證做到沒有瑕疵,采購到質量達標的工程材料進行施工。

            ?。ㄈC械設備的因素

            機械設備的管理主要是控制機械設備的購置、檢驗查收、安裝質量與試車運轉等[7]。在一個房地產建設項目中,大家都知道施工現場會有許多不同的機械設備,需要人們去掌控機械去施工,完成項目的建設,所以,施工機械設備是必不可少的。先進的機械設備解決了人們許多難以解決的問題,能加快施工進度與提升企業的工作效率,能給企業帶來更多的收益;擁有高科技的機械設備也是加快房地產企業快速發展的首要條件。機械設備主要包括工程設備、施工機械和完成項目建設需要的其他相關機械設備。因機械設備的因素也會影響著建設工程的質量與工程的施工進度;如在以前想要開出一塊寬闊的地基,會特別費人力、勞力,需要花很多時間才能完成;如今,擁有了挖掘機就能非常高效快速的完成。但是由于機械設備的隨意擺放,沒有得到合理的管理,沒有定期維修的原因,設備隨之老化仍然繼續施工就會出現許多問題,如機械損壞會導致出現工程質量或施工人員的安全等問題。

            所以,應加強工程機械設備的管理和對機械的檢修;在管理方面應組織建設專門的機械管理部門,調用專業的設備管理人進行對機械設備的管理,對機械設備的使用情況作出相應的記錄;如機械是否有過損壞,損壞的具體原因與維修的結果說明等。機械設備的檢修,一定要對施工機械設備進行定期的維修與保養,檢修過程中,如有發現機械設備存在安全隱患,應立即安排維修人員對該機械進行維修;保證機械能正常運行后再進行施工,這樣才能避免因機械設備因素導致工程質量安全問題。只有擁有了完好的機械設備,才能順利的進行施工,完成企業項目的建設,使企業獲得更多的收益。

            五、質量管理的案例分析

             ?。ㄒ唬╉椖拷ㄔO概況

            新干嶸源國際度假酒店工程位于新干縣界埠鎮,建筑面積為32973.91m2,框架結構,建筑層數為地下一層、地上七層,基礎形式為獨立基礎。項目建設單位為江西武功山嶸源國際溫泉度假有限公司,勘察單位為核工業江西工程勘察研究總院(甲級資質),設計單位為北京森磊源建筑設計有限公司(甲級資質),施工單位為江西省新干縣建筑工程公司,監理單位為江西建科建設監理工程有限公司。

            該項目在2013年12月開工建設。事故發生時,大堂屋面正處于澆筑混凝土施工中,未辦理招投標、施工許可、工程質量和安全監督等手續,未簽訂《建設工程施工合同》。

            (二)吉安度假酒店工程坍塌事故的原因分析

            由于該酒店的建設公司,沒有落實工程的安全責任意識,違反法律規定進行發包工程。該酒店對監理方與施工方直接私下決定,沒有以招標方式進行選舉;并且在沒有辦理《建筑工程施工許可證》、安全和質量監督手續、未簽訂《建設工程施工合同》等情況下,對該項目進行違規施工。在施工過程中出現了許多工程事故問題,沒有及時處理。在沒有考慮安全質量問題的情況下進行盲目施工;如:該酒店施工過程中的高大模板支撐區域一層樓板沒有按照設計方案的要求及時澆筑混凝土;以及后澆帶下部回頂支撐不符合規范及方案要求。導致架體支撐基礎的梁板構件承載力不能滿足上部架體和施工荷載,導致砼梁板坍塌,使得上部高大支?;A失去支撐,造成架體整體失穩坍塌。

            所以,各建筑業企業要進一步強化法律意識,認識到安全責任的重要性以及工程質量管理的重要性;加強企業對施工人員質量安全意識的培訓,把安全責任意識普及到每一個人身上。對建設工程項目的監理方與施工方應嚴格采取招標方式公平競選。施工方應嚴格按照建筑施工的質量標準進行施工,對每一個施工環節嚴格管理,監理方必須按照法律標準嚴格進行監理施工;保證建造出來的產品沒有安全問題與質量問題。

             六、房地產項目開發過程中質量管理的優化策略

             ?。ㄒ唬┲匾曧椖恳巹澰O計

            在我們房地產項目中,項目前期規劃是比較重要的,在我們確定該項目具有可行性、已經立項的情況下,接下來就得對項目做出規劃設計,一個房地產項目的規劃設計的優劣也影響著該項目的工程質量與建成后產品的收益等。在如此寬闊的市場中,消費者具有了更多的選選擇權力;從而消費者對房地產項目的規劃設計越來越高,對建筑產品的質量要求也越來越高。所以,我們必須重視項目規劃設計,保證建造出來的產品整體美觀,并且具有高質量的建筑產品;使廣大消費者對我們的建筑產品滿意,這樣,我們才會擁有更多的收益。

            房地產項目規劃設計的具體實施措施與方向;我們在進行項目規劃設計時,首先進行市場調查,了解該項目在市場中是否具有實際意義;比如,我們修建的是商品房,我們就得考慮該項目的建設地區,建設地區應找在人口聚集地比較集中的地方;另外,我們還需考慮項目的經濟效益?,F在我們的顧客會追求完美的生活,對我們的建筑產品的要求是越來越高;所以,我們需要建造出最完美的產品。我們就得從項目規劃設計入手,不能局限于考慮建筑的外觀,還需要考慮建筑周圍環境的建設;如需要考慮項目建設地點,建筑道路綠化,建筑小區的風格與環境等;努力把我們的項目做到最好,讓我們建造出來的建筑產品深受顧客喜歡。歸根結底,我們在項目規劃設計階段,一定要制作出一套優質的、合理的設計方案;為后面的施工提供良好的基礎。

             ?。ǘ﹥灮M織結構

            完成一個房地產建設項目的施工,我們必須得擁有高質量的管理方法與良好的組織結構。在一個房地產項目的質量管理上,必須做到層層嚴實;如領導的決策需要統一可行,質量部門制作出完整的質量方案,在項目上給員工明確質量的標準與質量的重要性,大型房地產公司,有必要對員工進行培訓,增強員工對施工質量的意識。特別是施工現場,必須擁有較好的方法進行管理施工,需要高層管理人員在施工現場指揮每一個環節施工,管理人員應和施工人員多交流,相互了解、相互鼓勵,營造出一個良好的工作氛圍。在一個項目組織結構中,我們需要明確該項目的組織目標,合理的組織規劃,施工前后的相關活動進行協調統一;確定未來發展方向,做到合理分工、合理分組、合理協調。優化了項目的組織結構,對我們的項目管理與施工質量管理起到了決定性作用。該房地產企業應擁現社會對工程質量管理的知識要求,根據科學、優質的組織結構,在項目上應分有不同的部門與不同的崗位,把對應的人才合理分配到其中,使每一個人對自己的能力有最大的提升;更重要的是培養不同部門人員對工程質量的重要性有高度的認識;嚴格按照建筑質量規范進行施工。

            ?。ㄈ┩晟瀑|量管理體系

            所謂質量管理體系是在質量方面做到最好的管理體系,我們拿到一個項目,在進行施工前,最大的問題就是保證建筑項目的工程質量。我們的建筑產品須具有良好的質量,才能使客戶對我們的建筑產品滿意。在質量管理過程中,必須擁有專門的質量管理部門,對工程質量做到嚴格控制;在施工過程中,我們需要嚴格遵守建筑行業的規定的質量標準進行施工,必須要全員參與才能保證每一個施工環節不出現工程質量問題。具體的質量管理體系應該體現在:質量管理部門須擁有高質量的管理方法,擁有企業的質量目標,能對企業質量持續改進,保證我們的建筑產品不出現任何質量問題;高層管理人員應對施工人員普及施工質量意識,還應有專業的技術能力培訓,提升施工人員的技術能力以及對施工質量的認識;做到全過程的質量管理。擁有了完整的質量管理體系,調動施工人員的積極性,使全體人員團結合作,共同為了高質量的建筑產品共同努力,打造出受顧客喜愛的高質量建筑產品。

             七、結束語

            隨著社會的快速發展,房地產行業也迅速發展起來。在高水平的生活環境中,人們對房地產企業的建筑產品的質量要求越來越高;這樣一來,房地產企業在市場的競爭越來越大。房地產企業要在市場上更好的生存下去,讓房地產行業在市場更具占有率,我們必須做好房地產建設項目的質量管理。本文主要闡述了房地產企業開發項過程中的質量管理;主要從房地產項目施工過程中的質量管控、建成后的建筑產品是否受客戶的喜歡、國內外房地產相項目的質量管理現狀等方面分析了房地產的質量管理。并且論述了房地產開發項目中質量管理的影響因素,主要從人、材料、機械設備、方法、方案、環境、決策等因素進行具體分析。在房地產項目施工過程中,必須從人出發,發揮人們的潛在能力;充分體現人們對工程質量的意識,調動人們的積極性,共同協同合作完成項目的建設。這樣,能有效減少施工過程中的質量問題,避免因工程質量導致工程事故的發生。最重要的是,我們需要全體施工人員對建設項目進行全過程的質量管理。房地產企業項目的質量管理要做得更好,房地產企業必須從項目規劃設計、組織結構、質量管理體系、項目風險管理、制度創新、技術創新、管理人員的素質與技術能力等方面進行全面提升,爭取擁有最好的質量管理體系;只有這樣,在房地產建筑企業中才能更好地把控好質量管理。

            參考文獻

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            致謝

            時光荏苒,三年的大學顯得如此短暫又特別美好,在校園的時光,讓我感受到了在論文完成之際,向所有幫助和支持同學的友好,老師的關愛。即將告別校園,在此,我要感謝所有給予我關心和幫助的老師與同學們!

            首先,我要感謝我的導師老師,給予我的指導和幫助;也要感謝學校為我提供了一個良好的學習環境。在本次論文的撰寫過程中,一直得到老師的悉心指導和支持,在此特向老師表示衷心的感謝和崇高的敬意!

            其次,也要感謝貴州理工學院各位老師的辛勤教育,他們的精彩講學為我們提供了豐富的學業知識,開拓了我們的眼界。感謝班級同學的幫助,使我能在大學期間收獲豐富的友誼。感謝貴州理工學院這所優秀的理工院校為我提供了一個良好的求學平臺,“知行至善、厚積薄發”的校訓也將深深地教導著我。

            另外,也要感謝我的家人,是家人的鼓勵與陪伴,是家人的理解和支持使我能夠在學校專心完成我的學業。

            最后,我要衷心感謝在百忙之中評閱論文和參加答辯的專家學者和老師們!

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